EMLAK ALIRKEN NELERE DİKKAT ETMEK GEREKİR

1- GAYRİMENKUL ALIMINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR 

a) GAYRİMENKULÜN GEÇMİŞ VERGİ BORCU

Özellikle , kullanılmış gayrimenkul alanların , gayrimenkulün geçmiş yıllardaki 

emlak vergisinin ödenip ödenmediğini  araştırmalarında yarar vardır. 

Bunun en iyi yolu , satıcıdaki makbuzları alıp kontrol etmek ve her ihtimale karşıda birer fotokopisini saklamaktır. 

Gayrimenkulün , satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin 

ödenmesinden , alıcı ve satıcı müteselsilen yani zincerleme olarak sorumlu 

tutulurlar. Gayrimenkulü satın alan kişi , ödediği geçmiş yıl emlak vergilerini 

faiziyle birlikte daha sonra önceki sahibine rücu edebilir 

b)GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ DEĞERİ 

Gayrimenkulun tapudaki değeri birkaç açıdan önemlidir. 

1-Gelir Vergisi Açısından 

Gayrimenkullerin , iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde elden 

çıkarılmasından sağlanan kazanç ''Değer artışı kazancı'' olarak beyan edilip 

gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor  Satın aldığı gayrimenkulü 4 yıl içinde 

elden çıkarmaları söz konusu olanların , gayrimenkulün maliyet bedeline esas 

olan , alış bedelini düşük göstermemelerinde yarar var. Aksi halde , 4 yıl 

içinde satılması sonucu ortaya gerçeğin de üzerinde bir kar çıkar

2- Harç Yönünden 

2001 yılı başından itibaren gayrimenkullerin harca esas olan değeri yüzde 56 

oranında arttı. Gayrimenkulün gerçek alış bedelinin tapu harcına esas olan 

tutardan düşük olması halinde , gerçek alış bedelinin tapu senedine yazılmasını 

tapu işlemleri sırasında talep etmek mümkündür .Bu durum özellikle kamu 

görevlilerini ''mal beyanı'' yönünde önümüzdeki yıllarda da , vergi 

mükelleflerini de ''nereden buldun'' sorgulaması yönünden ilgilendiriyor. 

3- Harcın Oranı Yönünden 

Gayrimenkul alımı sırasında , hem alıcı hem de satıcı ; Tapu harcına esas değer 

üzerinden binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler. 

2001 Yılı Gayrimenkul Harçları Oran (Binde) 

Gayrimenkul alım-satımında (alıcı veya satıcı ayrı ayrı) 15 

Gayrimenkullerin,sermaye şirketlerine sermaye olarak konulması 36 

Yapı kooperatiflerinin,ortaklarına dağıttığı gayrimenkullerin tapu işlerinde 1,8 

Gayrimenkullerin mirasçılara intikalinde 9 

Gayrimenkullerin ifraz,taksim ve birleştirme işlerinden 9 

Gayrimenkul ipoteğinden sağlanan borç miktarı üzerinden 3,6 

Kira sözleşmelerinde,kira süresinin tapuya tescilinde,hesaplanacak kira 

tutarı üzerinden , sözleşme yoksa bir yıllık kira bedeli üzerinden 5,4 

Arsa ve arazi üzerine yeniden inşa olunan binaların tescilinde 

emlak (bina) vergisi değeri üzerinden 15 

Gayrimenkullerin,ölünceye kadar bakma anlaşmasına dayanarak edinilmesinde , emlak vergisi değeri üzerinden 15 

c)EMLAK VERGİSİ BEYANNAMESİ

Gayrimenkul alanların ''o yılın sonuna kadar'' emlak vergisi beyannamesi 

vermeleri gerekiyor. Satıldığı yılın emlak vergisini ise satıcı ödeyecektir. 

Gayrimenkulün ,  emlak vergisi beyannamesi  alındığı tarihten itibaren ''üç ay 

içerisinde'' verilecek 

d)EŞE VE ÇOCUĞA ALINAN GAYRİMENKUL

Gayrimenkulun eş yada çocuğa alınması ancak ödemesinin aile reisi tarafından 

yapılması halinde ' karşılıksız bir intikal söz konusu olur. Bu ise veraset ve 

intikal vergisine tabidir. Eş yada çocuğun beyanname verip yüzde 5 - 15 

arasında oranı değişen , veraset ve intikal vergisini ödemeleri gerekir. 

Ancak aile reisinin eşe yada çocuğa gayrimenkulün bedelini ''borç olarak'' 

vermesi halinde herhangi bir vergileme söz konusu olamaz 

e)NEREDEN BULDUN SORUSU

Gayrimenkul alanlar Vergi Usul Yasasının 30/7. Maddesini  göz önünde bulundurmak

zorundadırlar

-GAYRİMENKUL SATIŞINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR

a)GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ SATIŞ DEĞERİ

2001 yılında satılacak olan gayrimenkul kaça satılacak olursa olsun tapuda 

''asgari bir değer'' göstermek gerekiyor. Satış sırasında gayrimenkulün 2000 

yılındaki emlak vergisine esas değerini asgari yüzde 56 oranında arttırmak 

zorunluluğu var. Örneğin , 2000 yılındaki emlak vergisi değeri 100 milyar lira 

olan gayrimenkulü 2001 yılında satarken ister Ocak ayında ister Haziran yada 

Aralık ayında satılsın , alım satıma esas tapu değerini asgari 156 milyar lira 

göstermek gerekiyor. Kuşkusuz bu değerin üzerinde gösterilmesinde herhangi bir

sakınca yok . yani 200 milyar lirada gösterilebilir. Ancak ona göre harç ödenir.

b)GAYRİMENKULÜN GERÇEK SATIŞ DEĞERİ

Gayrimenkulunüzün , gerçek satış değerinin , tapu harcına esas olan değerin 

altında olması halinde gerçek alım satım bedelinin , tapu senedinde ayrıca 

gösterilmesinin satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda , tapu 

harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır , ancak tapu senedinde gerçek 

satış bedeli yazılır.

c)ÖDENECEK HARÇ

Gayrimenkul satışında , hem satıcı hem de alıcı , tapu harcına esas değer 

üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.

d)KAZANCIN GELİR VERGİSİ

Gayrimenkul satışında , hem satıcı hem de alıcı , tapu harcına esas değer 

üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.

e) ŞİRKETLERİN GAYRİMENKUL SATIŞI

Şirketlerin ,aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde,

beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda olduğu 

gibidir. Şirketler gayrimenkulün satışı nedeni ile fatura düzenlemek ve ayrıca 

KDV tahsil etmek zorundadırlar. Gayrimenkul ün satışından doğan kazanç da 

vergiye tabidir. 

Kurumlar vergisi mükellefi olan şirketler,en az 2 yıldır işletmelerinin 

aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulü sattıklarında , satıştan doğan kazancı 

sermayelerine eklerlerse : 

1-Gayrimenkul satış kazancı nedeni ile kurumlar vergisi ödemezler.

2-Tapu harcı ödemezler.

3-Satış işlemi de KDV ye tabi tutulmaz.

Ancak satıştan doğan kazanç nedeni ile yüzde 15 stopaj öderler.

f)SATIŞIN BELEDİYEYE BİLDİRİLMESİ

Gayrimenkulünü satanlar , ilerde emlak vergisine çöp vergisine yönelik bir 

takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için gayrimenkulün satışını yaptıktan 

hemen sonra ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar 

vardır.

g)GAYRİMENKULÜNÜ SATANLARIN KAZANÇ VERGİSİ

Gayrimenkulün  edinme) tarihinden itibaren 4 yıl geciktikten sonra satılması  

halinde kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmeyecek 

Satılan gayrimenkulün edinme tarihten itibaren 4 yıl içinde satılması halinde 

ise ortaya çıkan kazanç nedeni ile , gelir vergisi ödenmesi söz konusu 

olabilecek.

Ancak gayrimenkulün miras yada hibe yoluyla edinildiği durumlarda satış bedeli 

kaç milyar lira olursa olsun gelir vergisi ödenmez. 

1-) Kazancın hesabı ve Vergisi 

Değer artışı kazancı olarak nitelendirilen gayrimenkul satışı kazancı 

( 4 yıl içinde satılan) gayrimenkuller için söz konusu.Bu süre geçtikten sonra 

gayrimenkul kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmez

Kazancın hesaplanmasında emlak vergisi beyannamesi esas alınıyor. Örneğin 1998 

yılında verilecek emlak vergisi beyannamesinde gösterilen değer ''maliyet bedeli'' 

olarak göz önüne alınıyor. Bu bedel , ekim 1998'den itibaren  devlet istatistik 

enstitüsünce (DİE) belirlenen ''toplam eşya fiyat endeksindeki (TEFE) 

artış oranında artırılarak'' tespit olunuyor. 

1999 yılı kasım ve aralık ayında emlak vergisi beyannamesini yenileyenlerin 

yenileme yada yükseltme beyanları değil 1998 yılı beyanı esas alınıyor. 

Başka bir anlatımla gelir vergisi yönünden kasım ve aralık 1999'da yükseltilen 

emlak vergisi beyanları hiçbir işe yaramıyor.1998'den sonra alınan 

gayrimenkullerin ise iktisap bedeli yine DİE tarafından belirlenen 

TEFE artış oranında yükseltilerek maliyet bedeli bulunur. Maliyet bedeli ile 

satış bedelinin kıyaslanması sonucu 3,5 milyar lirayı aşan bir kazanç ortaya 

çıkarsa bu kazanç gelir vergisine tabi olur. 

2-Verginin Hesabı 

Gayrimenkulün satışından doğan ve 3,5 milyar lirayı aşan kazanç kısmı 

üzerinden ,Gelir vergisi Kanunu'ndaki vergi  yüzde 20-45 arasında değişen 

gelir vergisi hesaplanır. Gelir vergisinin yüzde 10'u kadar da ''fon payı'' 

tahakkuk ettirilir. 

SONUÇ: Gayrimenkul alım-satımında , çok sayıda vergi ve harç ile bağlantılı 

özel durumlar söz konusu. Alım-satım işlemleri sırasında ve sonrasında 

bunların göz önüne alınması ve o yönde işlem yapılması , cezalı uygulamalarla 

ve vergilerle karşılaşmayı önleyebilecek. 

 -Teknik Konularda Dikkat Edilecekler

1-Binanın projesi 

2-Zemin etüdü yapılmışmı  

3-Bina yapılırken deprem yönetmeliği dikkate alınmışmı 

4-Projeler kim tarafından yapılmış ve bu projeler denetlenmiş mi 

5-Binanın ruhsatı, kullanım izni var mı 

6-Betonu ellemi karıştırılmış, yoksa betoniyerle mi dökülmüş veya hazır betonmu 

7-Kullanılan malzemeler standartlara uygun mu? Kum ve çakıl nereden gelmiş,

   kırma taş kullanılmış mı? (Kırma taş karıştırılmışsa yanlıştır) 

8-Yapıda kullanılan demir projeye uygun kullanılmışmı 

9-Demirler standartlara uygun mu 

Çağdaş Konutlar:

10-Kullanılan betonun laboratuvar deneyi var mı 

11-Proje ile meydana çıkan yapı arasında paralellik sağlanmış mı 

12-Merkezi çöp sistemli, 

13-Merkezi ve yerden ısıtmalı, 

14-Otomatik yangın söndürmeli, 

15-Elektrik yerine güneş ve rüzgar enerjisinden faydalanılan bir sisteme sahip, 

16-Fonksiyonel olan bir elektrik ve aydınlanma sistemli, 

17-Fonksiyonlu klima, 

18-Kışın ısıtan, yazın soğutan klima tertibatlı, 

19-Basit ama fonksiyonel mutfak ve banyolar, 

20-Sağlık merkezine sahip, 

21-Sosyal donatı, yürüyüş, spor ve yeşil alanlar, yüzme havuzu, çocuk parkı,okul, 

alışveriş merkezi, güvenlik, itfaiye gibi tüm birimleri içinde 

barındıran küçük kentler biçimindeki siteler.

a)Tamamlanmış daire- bina’da dikkat edilecekler

Tamamlanmış bir daire ve/veya bina alınırken yukarıda anlatılmış olan genel 

şartların dışında;

1-ilgili daire ve/veya binanın iskanının alınıp alınmamış olduğunu

2-iskanı alınmamış ise neden iskanının alınmadığına bakmak gerekir.İmar 

Kanununa göre iskanı alınmamış yerlerin yıkım kararları çıkabilir.

3-Tamamlanmış bir daire/bina alımı esnasında kat mülkiyetine geçilip

  geçilmediğinin araştırılması ve yönetim planının kontrol edilmesi gerekir.

  İnşaat Halinde bir Daire/Bina Alınırken Dikkat Edilecekler.

b) tamamlanmadan inşaat halinde iken satın alınıyor ise dikkat edilecekler

1-Binayı yapan müteahhit ile şekil şartlarına uygun bir sözleşme yapmak ve bu

 sözleşme ile ödenen bedelleri teminat altına almak gerekmektedir.

2-Müteahhidin binayı yarım bırakıp gitmesi veya binayı ruhsatına uygun inşaa

   etmemesi gibi durumlar ile satın alınması planlanan mülkün tamamlanmaması

   ihtimaline karşı alınacak teminatın ya ilgili müteahhidin başkaca bir mülkünün

   ipoteği ya da banka teminat mektubu şeklinde olması gerekmektedir.

3-İlgili inşaatı satın almadan önce proje ruhsatlarının kontrol edilmesinde 

ileride kötü bir sürpriz yaşanmaması açısından yarar vardır.

c)Satımda dikkat edilecekler

Sahip olunulan mülkü satarken;

1-Satın alacak kişinin kimliğinin tespiti.

2-Satışın taksitlerle yapıldığı durumlarda satın alan kişi ile taksitleri ödemeyi

  taahhüt eden kişinin aynı olması hususuna hassasiyetle dikkat edilmeli.

d)Satış Sözleşmesi Yapılırken

Türk Hukuk sisteminde gayrımenkul alım satımları ancak tapu kütüklerinde veya 

Noterler vasıtası ile yapılan " Gayrımenkul Satış Vaadi " sözleşmeleri ile 

geçerli olur.

2-ARSA ALIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİ

1-Arazinin İmar Durumu

Bir arazinin imar durumunu bulunduğu bölge, çevresinde göl olup olmadığı, 

yola olan cephesi gibi hususlar belirler. Alınması planlanan arazinin imar 

durumunu, bağlı bulunulan belediyenin imar işleri bölümünden veya alacağınız 

arazi belediye sınırları içerisinde değil ise il imar müdürlüklerinden 

öğrenebilirsiniz.

2-Arazinin Satın Alınma Durumu

Bir arazi alınırken arazinin sahibinin kontrol edilmesi ve arazinin yetkili 

kişilerden alınması gereklidir. Ayrıca, alıcı, TC. vatandaşı değil ise her 

yerde arazi alması mümkün değildir. Bir araziyi almak için girişimde 

bulunmadan önce alıcının bağlı bulunduğu konsolosluğa başvurarak Türkiye 

içerisinde mülk sahibi olup olamayacağını ve eğer olabiliyor ise nerelerde 

mülk sahibi olabileceğini öğrenmesi gerekmektedir.

NOT : Türkiye Cumhuriyeti Sınırları içerisinde devlete ait olmayan tüm 

araziler Tapu Kütüğüne bağlıdır. Eğer satılmak istenen arazi tapusuz ise, 

bu durum, arazinin aslında devlete ait olduğunun ve teklif eden kişinin sadece 

kullanım hakkına sahip olduğunun açık bir göstergesidir. Bu türdeki bir 

araziyi kanunen satın almak mümkün olmayıp, sadece kullanım hakkı devredilir. 

Kullanım hakkı mutlak bir hak olmayıp, kullanım hakkının devralındığı 

3-KİRADA DİKKAT EDİLECEKLER

Kira kontratı yazılırken dikkat edilmesi gereken hususlar:

1-Kira kontratının ön yüzünde bulunan "DAİRESİ" ibaresinin karşısına mecurun

bulunduğu il yazılmalıdır.

2-Kiracı, kiraya veren ve kefil tüm taraflar kontratı beraberce huzurda

  imzalamalıdır.

3-Kira kontratına pul yapıştırmaktan kaçınılmaması; ayrıca pulun üzerine

  kontratın imzalandığı tarih ve imza atılması gerekir.

4-Genelde ilk imzada nakit bir para söz konusu olduğundan, bu miktar kontratın

  arka yüzüne tarih atılıp belirtilmesi ve imzalanması gerekir.

5-Daha ilerki zamanlarda her iki tarafında bir tartışmaya maruz kalmamaları için

  muhakkak 'demirbaş' kısmını doldurmaları gerekir.

7-Kiracı, kiraya veren ve kefilin devamlı bulundukları açık adresleri ve telefonları

  muhakkak yazılması gerekmektedir.

8-Kiracıdan alınan depozito kontratın özel şartlarında belirtilmesi gerekmektedir.

  Kira kontratı hususi şartları:

9-Kiracı kiraladığı mecuru bir başkasına devir veya ciro edemez. Başkalarına

  kısmen veya tamamen istifade ettiremez, kiraya veremez.

10-Kiralanan, sözleşmede yazılı kullanma biçimi dışında kullanılamaz.

11-Dairenin; elektrik, su yakıt, çöp vergisi ayrıca Yönetim Giderleri (ısıtma,

   kapıcı, genel temizlik ve aydınlatma vs.) kiracı tarafından düzenli olarak

   ödenecektir. İlerde bu giderlerde meydana gelecek artışlar kiracıya ait

   olacaktır. 

   kiracı, binanın ana yapısındaki masraflara katılmayacak; bu gibi masraflar

   malsahibi tarafından ödenecektir. 

   Kiracı daireyi boyalı, doğramalar sağlam ve temiz olarak teslim almıştır.

   Tahliye halinde, malsahibine aynı şekilde teslim edecektir.

12-Kiracı, kiralananın içinde veya dışında yalnız başına ilave ve tadilat yapamaz.

   İlave ve tadilata mutlak zaruret varsa kiralayanların veya vekillerinin yazılı

   muvafakatlarını almak şartı ile tüm masrafları ve giderleri kendisine ait

   olmak üzere yapabilir. Ancak kira sözleşmesinin bitiminde veya her ne

   sebepten olursa olsun tahliyede herhangi bir bedel talep etmeksizin tümünü

   kiralayanlara bırakır. Mal sahipleri arzu ederlerse mecuru eski haline

   getirtmekle mükelleftirler

13-Kiracı, kullanma biçiminde apartman boşluğu, merdiven aralığı, kapı önü, vs.

   gibi yerlere herhangi bir şey koyamaz. Balkonları, genel görünümü bozacak

   şekilde kullanamaz. Bina önünde veya otopark alanında başkalarını

   engelleyici araç ve gereç bırakamaz.

14-Kiracı, kira dönemlerinin sonlarında kira aktini uzatmak istediği taktirde, her

   yeni dönem için zam yapmayı kabul etmeye ve kira bedelini ............ kadar

   arttırmakla, ödemekle yükümlüdür.

15-Kira süresinin her ne suretle olursa olsun uzatılmasından kefil, kefaletinin

   devam edeceğini peşinen kabul eder.

16-Kontratın sona ermesinden 30 gün evvel taraflar birbirlerine yazılı olarak

   ihbarda bulunmadıkları takdirde, kontrat kendiliğinden otomatik olarak ikinci

   sene için yenilenecektir.

17-Kiracıdan depozit karşılığı olarak alınan ............ evde herhangi bir hasar

   olmadığı veya kira, yönetim giderleri, çöp vergisi,elektrik, su, yakıt borcu

   kalmadığı takdirde geri iade edilecektir.

18-Kiracı, kira bedelini her ayın ilk 5 günü içinde .................. bankası

   .................. şubesindeki .................. numaralı .................. adına kayıtlı

   hesaba yatıracaktır. Kira bedeli üzerinden herhangi bir nedenle kesinti

   yapılamaz. Yalnız bir aya ait kira alındı makbuzu, ondan önceki ayların kira

   bedellerinin ödenmiş olduğu anlamını taşımayacaktır.

19-Kira paralarından herhangi birisi zamanında ödenmediğinde, o döneme ait

   tüm kira bedellerinin hepsi birden talep edilecektir.

20-Kira paralarından herhangi birisi zamanında ödenmediğinde, o döneme ait

   tüm kira bedellerinin hepsi birden talep edilecektir.

21-Kiracı 1 ay zarfında elektrik, su saat mukavelesini üzerine geçirmek

   zorundadır. Yapılmaması sözleşmeye aykırılık teşkil edecektir.

22-İş bu kira mukavelesinden doğan itilaflarda ............ Mahkemeleri ve İcra

   Daireleri yetkilidir.